镇江适合投资吗？
先说结论，镇江楼市目前处于下跌趋势中，短期没有上涨动能，投资不适合。 再说原因。 在讨论镇江的房产是否值得投资前，首先得分析影响房产价格的主要因素是什么。 一般情况下，我们分析一个城市的房产价格时，会考虑以下几个方面： 人口增长情况（供需关系）、政府规划、交通状况、产业布局、区域发展均衡程度、城镇化进程、GDP增长率等。
下面来逐个分析一下对镇江楼市影响的因素。 从人口来看，2018年镇江全市常住人口493.7万，比上年减少6万人；户籍人口458.8万，比上年减少1.3万。从数据上来看，镇江人口是持续走低的，且数量规模不大。 2018年末，全市拥有各类房屋建筑面积2045万平方米，比上年减少16.6万平方米。其中住宅面积1893万平方米，减少0.5万平方米。
从供给角度来看，2018年全市共成交各类土地385宗，比上年减少109宗；成交总面积1890万平方米，比上年减少63万平方米。其中住宅用地（含住宅用地及各类配套设施）266宗，减少83宗，同比下降26.6%；成交总面积1294万平方米，比上年减少108万平方米。 土地供应大幅减少，而人口连续多年下降，供求关系已经发生了变化！
再看发展规划。《镇江市城市建设总体规划纲要》中指出，到2020年建成区内建成面积达到210平方公里，总人口220万左右。但从目前的情况来看，市区面积扩张有限，甚至出现了退城进湖的现象。 随着“宁镇扬”一体化发展的不断推进，尤其是南京地铁四号线南延至江宁谷里后，未来还会带来新一轮的人口流入。因此短期内，镇江的房价仍有上调的可能。 但从长期来看，如果没有强有力的政策加持，镇江的房价很难出现大涨。
一方面，全国不少城市都出台了稳地价、稳房价的政策，这对镇江这样的三四线城市来说，同样具有指导意义。另外，作为地产圈公认的“小透明”，镇江的土拍市场一直不温不火，大部分地块溢价率都很低，甚至出现了流拍现象。以2019年全年来看，除开最后两个月，每个月都有地块流拍，在行业内也称得上“一绝”了。 所以，从供需关系和发展前景来看，镇江的房价大概率还是会维持现状，小幅波动，投资价值较为有限。